【事 案】 借りていた部屋を明渡すとき、敷金をどの程度返せと請求できるか？  

【結 論】  】契約書に具体的に明記され、口頭で説明を受けていなければ通常損耗は賃借人の負担にならない。（最判H17.12.16）

 敷金を返してもらえない、あるいは掃除費用や修繕費名目の費用が差し引かれてわずかしか返してもらえなかったという話をよく聞きます。大家さんといえども預かり金だと分かっていても、ひとたび手にしたお金は返したくないのが人情。
 とはいえ不動産は貸し手が強いため、曖昧な部分まで全て賃借人責を負わせるのは不当ではないかという問題です。
 ある物の使用及び収益をさせることが賃貸の本質ですから、損耗の発生は賃貸借の本質上当然に予定されている点を裁判所は重視しました。

 もっとも、賃料をできるだけ安くして借り手の負担を小さくしてあげようとか、そもそも修繕費は借り手が払うといった内容の契約もあるでしょう。
 そこで、損耗の範囲が契約書で具体的に明確にされていたり、口頭の説明であっても借り手が認識して合意したような場合には借り主の負担となる場合もある。そうでなければ賃借人に予期しない特別の負担を課すことになるから、認められないと判示しました。

 実はこの契約終了時における原状回復義務については、これまで散々争われてきたのです。一般的に居住用物件では賃貸期間中の経年劣化、日焼けなどによる減価分、通常使用による賃貸物の減価は賃貸本来の対価だとして借り主は負担しないとされています（大高判H12.8.22）。
 これに対してオフィスビルについては、市場性原理と経済合理性が支配する要素が大きく、損耗状況によっては相当高額になることもあるため、特約は有効だとして賃借人が負担すべきとしたものもあります（東高判H12.12.27）。

 このように、物件の用途によって原状回復に関する特約が有効かどうかも違っていますので、注意が必要です。
 また借りていた期間や損耗の程度によって、社会通念上通常の損耗といえるかどうかは違います。平成２４年２月に改訂された標準契約書なども参考にして、まずは簡単に諦めないで交渉する勇気をもつことも大事です。
 なお契約更新のときに請求される更新料についての問題は、当サイトの不動産関係【File001】で紹介していますので併せてご覧下さい。