全画面で読む     全画面を閉じる
【事 案】 借地に家を建てて子ども名義で登記をしたところ地主が土地を売ってしまった、借地権を主張できるか?

【結 論】 借地権は主張できず、建物を収去して土地を明け渡さなければならない。(最判S41.4.27)

 土地や建物を借りるときに、賃借権の登記をさせてくれと言っても十中八九断られるでしょう。なぜなら賃借権が登記されると、とても強い効力が生じるからです。例えば地主が勝手に土地を売っても、借地権が登記されていれば借地人は立ち退かなくても良いのです。
 しかし借地上に建物を建てて登記をすると、借地権が登記されたのと同じ扱いがされます(借地借家法)。つまりたとえ土地に借地権は登記されていなかったとしても、その上に建物を建てて借地人名義で登記をすれば、借地権が登記されたのと同じ扱いを受けます。

 では建物を子の名義で登記したらどうなるか。家はいずれ子に相続させるのだから、あらかじめ子ども名義で登記しておきたいとの気持ちは理解できます。ケースによっては相続税や建物登記の登録免許税がかからないかもしれません。しかし借地人の名義と建物の所有権の名義が異なる状況で、地主が他人に土地を売ってしまったら子は借地権を主張ができるか。土地の借地権は親の名義なのに、その上にある建物が子の名義のとき、借地権に借地借家法上の権利が認められるかが争われました。
 子どもといっても法律上は他人です。そこで裁判所は、登記の表示よりも取引の安全を重視して、事実上権利者でない子の名義(他人名義)の登記は無効の登記であって、法律上の保護を受けるに値しないとしました。

 相続時の税金対策か、相続トラブルの事前回避のためか理由は定かではありませんが、権利関係を偽った不実の登記はそれなりのリスクを伴います。土地を買った者からみれば借地権は登記簿には現れていませんので、建物の名義は子であっても、そもそも子と地主の間に土地の賃貸借関係は無いのですから子は無権利で家を建てたことになります。
 登記を信じて土地を買った者が登記法の保護を受けられないのはおかしな話で、法律の保護を受けるためには権利関係も適法に表示しておかなければなりません。
 ちなみに、一般的に不動産賃借権は相続の対象になりますので、事前での過剰な準備はリスクを伴うことにご注意ください。

当事務所がお手伝いします相続手続、借地契約解除の申し入れ、示談・和解書作成