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【事 案】 借りている建物の所有者が替わったとき、敷金は前の大家に返還請求すべきか?

【結 論】 建物を譲り受けた、新しい所有者に返還請求すべきである。(最判S44.7.17)

 まず、借りている建物の所有者が替わっても、建物に住んでいる (引渡しを受けている) 以上賃貸借契約は有効ですので、追い出されることはありません。新しい大家は、建物とともに賃貸借契約も引き継ぐからです。
 では建物を借りるときに預けた敷金は、前の大家に返還請求すべきか、それとも建物を買った新しい大家に請求すべきかが問題となりました。

 この問題について裁判所は、建物の所有権移転に伴い、賃貸人たる地位に承継があった場合には、敷金も新賃貸人に承継されるとしました。ただし新賃貸人に承継される敷金の範囲は、未払い賃料があれば差し引かれ、残額が新賃貸人に承継されるとしています。
 つまり建物を借りている賃借人は、建物を譲り受けた新しい大家に、未払い賃料を除いた敷金を返還請求できます。もっとも賃借人の責に帰すべき損傷、たとえば部屋に勝手に造作したり、ペットが壁のクロスを破ったりした修繕費などで請求が減額されることはあります。

 そもそも借りている建物の所有者が誰かは、借りている借り主には関係の無いはなしです。建物の所有権が、借り手のあずかり知らぬ事情で移転したからといって、いちいち敷金を清算しなければならないのは面倒です。さらに、建物を売ってしまった前の大家に敷金を返せといっても、前の大家に敷金を返せるだけのお金があるという保証はなく、返してもらえない危険を借り主が負わねばならないいわれはありません。

 以上をまとめると、敷金を返還する義務は賃貸借契約の一部として、建物にくっついて新しい大家に移転すると理解できます。

 もっとも、当該事案は建物を賃借している途中のはなしです。仮に、すでに賃貸借契約が終了し、借り主が不法に居座っているようなときは別問題となり、敷金返済債務は新しい所有者には引き継がれません。賃貸借契約が終わったにもかかわらず借り主が住み続けているというのは、前の所有者と借り主の間に何らかのトラブルがあるケースが多く、そのような問題まで新しい所有者は引き継ぐ立場にないということでしょう。

 建物賃貸借契約のなかでも敷金は問題になることが多いので、建物を借りるときには契約書をしっかり確認し、仲介業者や大家から説明を受けておく必要があります。

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