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【事 案】 借りているマンションの契約更新をすることになった、更新料は払わなくちゃいけないの?

【結 論】 契約時に更新料支払いに同意し、金額が妥当なら払わなければならない。(最判H23.7.15)

 賃貸借契約書には、賃料や敷金のほか権利金、保証金、更新料といった名目の条項が設けられていることが多いですね。賃料と敷金についてはその意義は明らかなのですが、権利金や保証金、更新料の意義は明らかとはいえず、これまで度々裁判でも争われてきました。
 とくに更新料については、同じ事件なのに地裁では大家の勝ち、高裁では大家の負け、そして最高裁では大家の勝ちと逆転また逆転の経過をたどりました。それだけ社会的にみて妥当かどうかの判断が難しいのだと思います。

 この事案で裁判所は、更新料が消費者契約法10条(消費者の利益を一方的に害する)、借地借家法30条(賃借人に不利なもの)にあたるので無効ではないかが争われましたが、最高裁は消費者契約法にも借地借家法のいずれにも抵触せず、無効とはいえないと判示しました。
 そして更新料の意義については、賃料の補充や前払い、賃貸借契約を継続するための対価と位置づけましたが、賃貸借契約は貸し手と借り手の信頼関係を基礎とする継続的契約であることを前提にしたのでしょうか、ちょっと分かりづらいですね。契約を継続するための費用ということなら、契約書作成手数料であれば理解できます。しかし契約更新だからといって大家側が何かをしてくれるという訳でもなく、やはり慣習的性格が強いからということかと思います。

 なお、更新料が賃料の額、契約が更新される期間に照らして高額にすぎる場合には無効とされる余地はあります。本ケースでは、2年契約で賃料の2か月分を更新料としていたもので、その程度の水準であれば妥当とされたようです。
 ちなみに大家さんの収入になる更新料と、仲介業者の収入になる更新手数料は別の性格のものです。
 そうであるなら、大家さんと直接契約しているなら更新手数料(消費税もかかります)を払わなくても済むでしょうから、多少負担は小さくできるかもしれません。

当事務所がお手伝いします賃貸契約書作成、更新料の妥当性調査、更新料支払い拒絶申し入れ