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【事 案】 マンションで、自室からは点検修理が不可能な下水管から漏水したとき、事故の責任は誰が負うか?

【結 論】 専有部分に属しない建物の付属物にあたり、区分所有者全員の共有部分として管理組合が責任を負う。(最判H12.3.21)

 最近のマンションでは、ガス、上下水道などの配管はほとんど床下に設置されています。しかし建築から年数が経っている古い物件には、天井の上に設置されているものもあります。つまり自分の部屋の天井の上を、上の階の下水管が走っていることになります。
 なぜそのような不自然な設計にしたかといえば、天井の上には多かれ少なかれスペースをとる必要があり、電気、上下水道、排気ダクトなどをそのスペースにまとめて押し込んでしまえば効率がよいと考えられていたからです。そうすることによって部屋の床と天井との高さも大きくでき、より広い空間をつくれるからです。

 本事案は、そのような少し変わった構造のマンションで上の階の下水枝管が破損したため、下の階で漏水被害が発生した。そこで上の階にある部屋の所有者は、下水枝管は専有部分とはいえず、下の階の被害は自分の責任ではないと主張したものです。
 マンションの下水管には、いくつかの部屋の枝管を集めて流す太い本管(縦方向に走っている)と、各部屋の台所や風呂場の水を流す枝管(横方向に走っている)の二種類があります。前者の太い本管は、マンションの共用部分にあたることに争いはありません。しかし枝管については汚れ方が各戸様々ですし、点検修理のためには各部屋に立ち入る必要があることなどから、管理規約上各部屋の所有者に委ねられている場合が多いとみられます。
 本事案のマンションは、前述のように上の階の下水枝管が下の階の天井上を通っている、すなわち下水枝管を一度上階の床を貫通させてから本管に繋ぐ構造になっていましたので、点検修理は下の階でしかできませんでした。

 そこで裁判所は、そのような構造の場合には上の階で枝管の点検修理を行うことは不可能である。下の階の天井裏に入って点検、修理を実施するほか方法がないようなときは専有部分にはあたらず、共用部分に当たると判示しました。マンションの区分所有者全員の共有部分にあたるとすれば、事故の責任は管理組合が負うことになります。
 本事案のような構造のマンションが現在どの程度あるかは定かではありませんが、昭和47(1973)年の竣工から21年経った平成6(1994)年にこの事故が起こったことを考えると、昭和55年以前に建てられたマンションや、建築から20年以上経ったものは、ある程度注意する必要があると考えます。

 マンションでは、下水管の経年劣化はとくに早く進むと言われていますので、しっかりと点検・修理をする必要があります。
 また下水管が床のコンクリートを貫通していない通常の構造であっても、ちょっとした不注意で漏水事故は発生します。当職自身もかつて上の階からの漏水で被害を受けたことがありますが、ひとたび漏水事故がおきると書籍、寝具、電気機器など身の回りのものから、壁紙、配電設備などの設備まであらゆるものが水浸しになり極めて大きな損害が生じます。こまめな下水管掃除と、例えば水道ホースの継ぎ手とか、水洗手洗いの水盆への落下物など不注意による事故を起こさないよう注意する必要があります。

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