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【事 案】 隣人とのトラブルが原因で売りに出された家の買主が同じ被害にあったとき、売主の責任を問えるか?

【結 論】 売主も仲介業者も、買主に対してトラブルの事実を説明する義務があり、損害賠償責任を負う。(大高判H16.12.2)

 住宅の売買にあたっては、土地建物の内容、法令上の制限、瑕疵の存否など物件に関する情報を重要事項説明書にかなり詳細に記載し、買主に説明しなければなりません。
 では近隣トラブルの事実も重要事項にあたるのか、どこまで説明責任が及ぶかが問題になります。

 本事案は、平成11年に土地建物を購入したが、隣人からあんたのガキがうるさい、追い出したるなどと度々怒鳴られた。さらに洗濯物などに水をかけられたり、泥を投げつけられたりされて被害を受けた。
 買主は、自治会長や警察に相談したが隣人の迷惑行為は止まなかったので、2年ほどで土地建物を手放して他に引っ越すことにした。
 隣人が、常に迷惑行動をしているというわけでもありません。買主が土地建物を現地で内覧したときは、たまたま迷惑行為はなかったので購入を決めたようですが、後日問題の隣人が騒ぎだして警察官をよぶ事態になった。そこで結局住むのをあきらめて売却を決意し、売主と仲介業者に対して損害賠償請求したものです。
 なお、売買契約をする前に提示された物件情況報告書には、その他買主に説明すべき事項において、隣接地の住人の方より騒音等による苦情があったことが記載されていた。また同じ日に行われた内覧において、午前中に参加した購入希望者は、当該隣人からうるさいと言われたので購入を断念していたとの事実もありました。

 第一審の大阪地裁は、隣人のことについては報告書に一部記載されているとして、買主の主張を認めませんでした。しかし高裁は、宅地建物取引業者は、購入者が当該建物において居住するのに支障を来すおそれがあるような事情について客観的事実を認識した場合には、当該客観的事実について説明する義務を負うとして、仲介業者に説明責任があるとしました。
 さらに売主についても、隣人との間で全く問題が生じていないという誤信を生じさせたとして、仲介業者と連帯して買主に約450万円の損害を支払うことを命じました。

 近隣トラブルは、常に一方だけに問題があるとも限りませんし、時間が解決するケースもありそうです。しかしこの事案をみる限りでは、隣人の一方的な迷惑行為と思われます。そうするとなぜそのような物件を買ってしまったのか、やはり仲介業者の説明責任は大きいと考えます。

 近隣トラブルは土地や建物の瑕疵と違って目に見えず、ナイーブな人間関係上の問題でなかなか厄介です。
 しかし、何百万円もの財産上の損害をもたらす迷惑行為が継続的に繰り返されるようならば、隣人の不法行為責任追及も視野に入れる必要があるでしょう。その他問題【生活004】あるいは【刑事007】参照。

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